Decreto-Lei n.º 108/2026
O RJUE: que regras seguem agora os projetos de construção? O que muda a partir de 01 de outubro de 2026.
A 01 de outubro de 2026 entra em vigor a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio. É a alteração mais profunda ao RJUE das últimas duas décadas e muda, na prática, a forma como um projeto chega à obra em Portugal.
A data não é a original. A entrada em vigor estava prevista para 03 de agosto e foi adiada para 01 de outubro, precisamente para dar às câmaras municipais e aos operadores do setor tempo para adaptarem procedimentos internos e plataformas eletrónicas. Entretanto, o quadro foi completado pela Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho, que corrigiu várias imprecisões do diploma e republicou o RJUE consolidado, e pela Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, que aprovou os novos modelos de requerimento e os elementos instrutórios obrigatórios.
Reunimos abaixo o essencial, sem juridiquês, para quem promove, projeta ou constrói.
- A comunicação prévia passa a ser a regra
Até aqui, o licenciamento era o caminho por defeito e a comunicação prévia a exceção. Inverte-se a lógica. Sempre que os parâmetros urbanísticos estejam previamente definidos, em plano de pormenor, em loteamento ou em zona consolidada, a operação segue por comunicação prévia. O licenciamento fica reservado para os casos que o justificam: loteamentos, obras de urbanização e intervenções em imóveis classificados ou em vias de classificação.
- Fim do saneamento na comunicação prévia, e controlo sucessivo de um ano
Esta é provavelmente a alteração com maior impacto no calendário de uma obra. Submetida a comunicação prévia e pagas as taxas, o promotor pode avançar. Deixa de existir uma fase de saneamento capaz de bloquear o processo por falta de um documento.
Em contrapartida, o município passa a exercer um controlo sucessivo, com um ano para verificar a conformidade legal do que foi submetido, prazo que antes era substancialmente mais longo. O risco não desaparece, muda de momento.
- Prazos organizados por fases e deferimento tácito
Os prazos deixam de depender apenas da área de construção e passam a estar estruturados por fase procedimental, com deferimento tácito associado ao silêncio da administração. Como referência: saneamento em 20 dias, com 10 dias improrrogáveis para o interessado corrigir, apreciação do projeto de arquitetura em 30 dias, e deliberação final entre 20 e 45 dias consoante a natureza da operação. Os pareceres de entidades externas passam, em regra, a ser apresentados com a pretensão.
- O título urbanístico volta a ser um documento
Regressa a ideia de título urbanístico como conjunto documental identificável, reunindo o requerimento, o comprovativo de pagamento de taxas e a notificação de deferimento. É uma alteração aparentemente formal com efeitos muito concretos na escritura, no registo e no financiamento bancário.
- Isenções alargadas
Passam a estar isentas de controlo prévio, entre outras, as obras de reconstrução sem aumento de volumetria e um conjunto relevante de intervenções de eficiência energética, como a colocação de painéis solares, o isolamento térmico e a substituição de vãos. Continua a exigir-se, nestes casos, a comunicação do início dos trabalhos com antecedência. Imóveis classificados mantêm-se sujeitos a controlo prévio.
- Menos controlo prévio significa mais responsabilidade técnica
Este é o ponto que merece a atenção de qualquer promotor. A contrapartida da simplificação é o reforço da responsabilidade de quem assina. O regime consolida a responsabilidade solidária entre promotor, autor de projeto, diretor de obra e diretor de fiscalização, agrava o quadro contraordenacional, com coimas que podem atingir os 450 mil euros para pessoas coletivas, e trata as falsas declarações em termo de responsabilidade com a severidade que a matéria exige.
Dito de forma direta: o Estado retira-se do controlo a montante e passa a verificar a jusante. Quem assina o termo de responsabilidade deixa de ter na apreciação camarária uma segunda linha de defesa.
- Mais segurança jurídica no que já foi feito
O prazo para declaração de nulidade de atos administrativos urbanísticos passa de dez para três anos e admite-se o recurso voluntário à arbitragem em matérias do RJUE. Para quem compra, vende ou financia, é uma redução real de incerteza.
O que fazer nas próximas semanas
Processos submetidos até 30 de setembro continuam a reger-se pelas regras atuais. A partir de 01 de outubro aplica-se o novo regime, com as especificidades do regime transitório a apreciar caso a caso.
Recomendamos três verificações imediatas:
- Calendário. Avaliar, projeto a projeto, se compensa submeter antes ou depois de 01 de outubro. Em processos com instrução completa e resposta camarária previsível, pode fazer sentido submeter já. Em processos que beneficiam da comunicação prévia sem saneamento, esperar pode poupar meses.
- Instrução. Rever os processos à luz dos novos modelos aprovados pela Portaria n.º 320/2026/1. Com o controlo sucessivo, uma instrução incompleta deixa de ser um atraso e passa a ser um risco.
- Responsabilidade. Confirmar quem assina o quê, com que qualificação e com que cobertura. O reforço da responsabilidade solidária torna esta conversa menos administrativa e mais estratégica.
A nossa leitura
A reforma é positiva na intenção e exigente na execução. Torna os processos mais rápidos e previsíveis, mas transfere para o setor privado uma parte substancial do controlo que antes era público. Ganha quem tiver projeto rigoroso, instrução completa e equipas que respondem pelo que assinam.
Na Prospectiva, acompanhamos esta transição com os nossos clientes, na avaliação do calendário de submissão, na revisão da instrução dos processos e na garantia de que cada termo de responsabilidade assenta em trabalho técnico que o sustenta.
Se tem um processo em curso ou uma submissão prevista para o último trimestre, é este o momento de o rever.